građevinska dozvola uputstva i dokumenta

       Naš projektni biro „DESIGN N“ je osnovan sa željom da Vam ponudi rešenja koja su kvalitetna, stručna i profesionalna, koja predstavljaju kvalitetnu kombinaciju Vaših želja I našeg iskustva, sve to u cilju postizanja idealne ravnoteže između Vaših potreba i mogućnosti.

       Spremni smo da sa zadovoljstvom realizujemo i odgovorimo na sve izazove koje investitori postavljaju pred nas.

       Izrađujemo tehničku dokumentaciju za sve vrste arhitektonsko građevinskih objekata, projektovanjem novih, kao i adaptacijom, rekonstrukcijom i dogradnjom postojećih prostora:

- stambenih objekata: individualnih i višeporodičnih objekata,

- poslovnih objekata:,

- industrijskih objekata: za proizvodne ili potrebe skladištenja, sa svim pratećim tehnološkim elementima i potrebnom infrastrukturom ,

- projektovanje sportskih objekata i terena,

- projektovanje enterijera,

- prethodne studije opravdanosti,

- istraživanje i analize mogućnosti i podobnosti lokacija za građevinske objekte,

- izrada dokumentacije za kredite,

- konsultantskе uslugе,

- izrada 3D modela enterijera, eksterijera i prezentacija objekata

- izrada tehničke dokumentacije za proces ozakonjenja/legalizacije svih vrsta građevinskih objekata, po aktuelnoj Zakonskoj regulativi

__________________________________________________________

       NAPOMENA:

        Izmenama Statuta Beograda predviđeno je da deset gradskih i prigradskih opština u Beogradu od 1. januara 2020. godine sprovodi legalizaciju objekata površine do 400 kvadrata i izdaje građevinske dozvole do 1.500 kvadrata. Prigradske opštine će vršiti legalizaciju do 3.000 kvadrata i izdavati građevinske dozvole do 5.000 kvadrata.

       Za potrebe investicionog i tehničkog održavanja smanjena je potrebna dokumentacija, vreme i troškovi izrade. Dovoljno dostaviti tehnički opis i popis potrebnihi predviđenih radova, kao i dokaz o vlasništvu. Propisani rok za izdavanje te Rešenja o odobrenju za izvođenje radova je osam dana.

       Za detaljnije informacije vezane oko potrebnih procesa i koraka za izradu potrebne tehničke dokumentacije više u daljem tekstu, ispod linkova sa komentarima i analizama informacija. 

Za sva potrebna dopunska objašnjenja vezana za potrebnu dokumentaciju ili detalje, obratite se našem timu profesionalaca, koji će Vam izaći u susret sa svim potrebnim savetima i informacijama.

Kontakt

Proces projektovanja i izrade potrebne projektne dokumentacije

       Projektna dokumentacija, idejna skica, idejno rešenje (IDR), idejni projekat (IDP)  projekat za građevinsku dozvolu (PGD), projekat za izvođenje (PZI) i projekat izvedenog objekta (PIO), kao finalni proizvodi koje izrađujemo za Vaše objekte, predstavljaju tehničke elaborate i projekte sa grafičkim prilozima i prikazima svih potrebnih osnova, preseka, detalja i elemenata, sa pratećio pravnom i tehničkom dokumentacijom. Svi projekti se u potpunosti izrađuju po važećim propisima i zakonima Republike Srbije i svi su pokriveni validnom licencom. Višegodišnje iskustvo i reference su čvrst garant našeg kvaliteta.

       Ukratko, proces projektovanja se sastoji iz više faza:

- prva faza je izrada IDEJNOG REŠENJA, IDEJNE SKICE, polaznog rešenja u procesu projektovanja, radi kvalitetnog sagledavanja Vaših potreba i mogućnosti formiranja funkcija predmetnih objekata i lokacija, a sve u skladu sa Vašim Projektnim Zadatkom, Zakonskom i aktuelnom urbanističkom regulativom predmetnih lokacija.

- druga faza je izrada SITUACIONIH PLANOVA i IDEJNOG PROJEKTA, potrebne tehničke dokumentacije za pribavljanje LOKACIJSKIH USLOVA, ili ODOBRENJA ZA IZVOĐENJE RADOVA, 

- treća faza je izrada PROJEKTA ZA GRAĐEVINSKU DOZVOLU (PGD), 

- četvrta faza je izrada PROJEKTA ZA IZVOĐENJE (PZI), a koji nije obavezna dokumentacija za sve kategorije objekata,

- peta faza je izrada PROJEKTA IZVEDENOG OBJEKTA, obavezna dokumentacija samo u slučaju odstupanja od Projekta za GRAĐEVINSKU DOZVOLU (PGD-a), a radi TEHNIČKOG PRIJEMA objekta, i kasnije dobijanja UPOTREBNE DOZVOLE.

       U daljem tekstu detaljnjije objašnjavamo pojedine korake i vrste dokumentacije.

       Pre početka rada na izradi idejnih skica, Investitor je u obavezi da pribaviti INFORMACIJU O LOKACIJI koja važi za predmetnu lokaciju. Ovim dokumentom se dobijaju primarne informacije i moguća ograničenja koja važe za predmetnu lokaciju. Sama informacija o lokaciji može uštedeti dosta rada, sprečiti potencijalna odbijanja i odbacivanja podnetih rešenja od strane nadležnih službi. Takođe može otvoriti mogućnost, npr za rad na razvijanju idejnog rešenja dok se istovremeno rade ostali koraci koji su obavezujući za predmetnu lokaciju - npr. preparcelacija, izdvajanje dela parcele za potrebe javnih površina, formiranja puta i/ili pristupa, vršenje prenamene parcele, izrađuje ulična ili infrastrukturna mreža i td.

       Na osnovu usvojene idejne skice, mi nastavljamo daljni rad sa izradom Idejnog Rešenja (IDR) ili Idejnog Projekta (IDP), u zavisnosti od predviđenih potreba i vrste radova, odnosno potrebne vrste tehničke dokumentacije  za dobijanje Odobrenja za izvođenje radova ili Lokacijskih Uslova. Ovom tehničkom dokumentacijom se definišu potrebne intervencije, vrste radova, obrađuju finalne karakteristike i gabariti objekta, visiname, oblici, kapaciteti i materijali, sa svim potrebnim grafičkim, numeričkim i tekstualnim delovima i parametrima.

       Ova faza veoma važna jer kada jednom dobijete ODOBRENJE ZA IZVOĐENJE RADOVA ili LOKACIJSKE USLOVE više ne bi trebalo odstupati od dozvoljenih (traženih) dimenzija, spratnosti i kapaciteta objekta jer bi, u protivnom, morali konkurisati za izdavanje novih (izmenjenih) lokacijskih uslova. Samim tim izrađuje se i nova tehnička dokumentacija - Idejni Projekat. Ceo proces komunikacije sa nadležnim službama se vraća na početak.

       OBJEKTI ZA KOJE NIJE POTREBNA GRAĐEVINSKA DOZVOLA

       Objekti za koje nije potrebno izdavanje građevinske dozvole su nezahtevni objekti

       Nezahtevni objekti su: vrtna senila do 20 m2 osnove, staze, platoi, vrtni bazeni i ribnjaci površine do 25 m2 i dubine do 1,2 m, nastrešnice osnove do 20 m2, dečja igrališta, dvorišni kamini površine do 2 m2 i visine do 3 m, kolski prilazi objektima širine 2,5-3 m, solarni kolektori koji se ne priključuju na elektrodistributivnu mrežu, nadgrobna obeležja te slično, pod uslovom da ne remete izgled ni funkciju postojećih ni susednih objekata niti pešačkih staza - nije potrebna građevinska dozvola.

       Tu spada i gradnja jednostavnih ekonomskih objekata koji se podižu na poljoprivrednom gazdinstvu (objekti iz Člana 2. Stava 1. Tačke 24.) do 50 m2 u osnovi, stočne jame do 20 m2 u osnovi, sistemi za navodnjavanje (iz Člana 2. Stava 1. Tačke 26b) sa pripadajućim bunarima, bunarskim kućicama i pumpama, staklenici i plastenici koji koriste iste priključke na infrastrukturu kao glavni objekt.

       Postoje dve vrste nezahtevnih objekata u odnosu na to gde se grade:

1. Ako nezahtevni objekt podižete na placu za koji već imate građevinsku dozvolu, projekte za izvođenje i sve ostale neophodne dokumente na osnovu kojih ste gradili i glavni objekt. Onda se od nadležnog organa potražuje samo odobrenje - tačnije, rešenje kojim se dozvoljava podizanje nezahtevnog objekta - i to je najčešće formalni, administrativni postupak koji se pokreće podnošenjem zahteva.

2. Ako nezahtevni objekt podižete naknadno, onda rešenje i saglasnost nadležnog organa tražite i dobijate na osnovu zahteva uz koji prilažete svu dokumentaciju koju ste već skupili za dobijanje građevinske dozvole - od lokacijske informacije do projekta za izvođenje.

     IDEJNA SKICA I IDEJNO REŠENJE

       Na osnovu Vaših potreba i želja, koje mogu biti skice, osnove iz časopisa ili osnove i detalji postojećih projekata, pristupa se formiranju Projektnog Zadatka, koji je polazna osnova za dalji proces projektovanja i izrade potrebnih vrsta tehničke dokumentacije. Njime se definiše broj, namena, veličina, mogući raspored željenih prostorija, odnosno funkcija objekta, spratnost, način, vrsta i tehnologija gradnje, analiza i odabir materijala, kao i moguće specifične potrebe vezane za određene tehničke uslove (teretane, kotlarnice, radionice, bazene, garaže) ili neke specifične funkcionalne, radne i poslovne prostore (medicinske ordinacije, mehaničarske radnje, radionice, ugostiteljske i turističke objekte).

       Nakon sagledavanja Vaših želja i formiranog Projektnog Zadatka, mi smo u mogućnosti da Vam ponudimo idejna rešenja, koja i ne moraju biti konačna, tj koja nakon prezentacije i konsultacija sa Vama, putem komunikacija i određenog broja revizija rešenja, mogu biti modifikovana do željenih rezultata. 

       Rezultat ovog procesa predstavlja najkvalitetniju kombinaciju Vaših ideja i našeg iskustva, a sve u cilju postizanja idealne ravnoteže između Vaših potreba i mogućnosti. 

       U slučaju da niste zadovoljni postignutim rešenjima nakon prvih revizija, naravno da postoji mogućnost nastavka rada sa izradom novih rešenja i daljnjih korekcija, sve dok ne budu postignuti pozitivni rezultati, tj dok ne budete zadovoljni i Vi ali i Mi.

       Naš princip rada je da se želje Investitora moraju ispoštovati, ali sve u skladu sa aktuelnom Zekonskom regulativom, normativima i pravilima struke, i naravno, pravilima poslovanja sa unapred dogovorenim maksimalnim brojem varijanti, revizija i izmena.

       Napominjemo da je moguće da i Vi sami, pri radu sa našim timom, dođete do promena sagledavanja potreba i mogućnosti budućih prostora, da promenite deo, pa čak i kompletan primarni projektni zadatak. Ne brinite! Ne treba se bojati takvih promena, to je takođe naš zadatak - da Vi dobijete što kvalitetniju funkciju i prostor. Mnogo je lakše sve analize, promene i korekcije sagledati i obraditi "na papiru", nego kasnije na gradilištu!

       Naš način rada, kao i mogućnosti (prednosti) današnje 3D tehnologije tu stoji Vama na usluzi. Sa načinom odabranog nivoa obrade i prezentacije, Vi možete unapred videti kako će izgledati Vaš objekat i uvideti sve prednosti i/ili mane predloženih rešenja.

       Pored standardnih 2D prikaza osnova, preseka i izgleda, mi nudimo obradu i prezentaciju 3D modela Vašeg budućeg prostora na više načina:

  - fotorealističnim perspektivnim prikazima - RENDERIMA,

  - izradom ANIMACIJA, sa unapred određenom trasom kretanja kamere,

  - kao i izradom virtuelnog 3D modela, kroz koji je moguće kretati se bez unapred odrađenih putanja, poput kretanja kroz moderne 3D video igre. 

       Pogledajte galerije na našem sajtu, možda mogu da Vam pruže inspiraciju.:

galerijski primeri i reference

SITUACIONI PLANOVI, IDEJNA REŠENJA (IDR) I IDEJNI PROJEKAT (IDP) 

     Tehničkom dokumentacijom, tj IDEJNIM REŠENJEM (IDR) I IDEJNIM PROJEKTOM (IDP), definišu se sve spoljne dimenzije (gabariti) budućeg objekta, spratnost i željni položaj objekta na pripadajućoj parceli, sa pratećim tehničkim opisom, obračunima NETO, BRUTO i BRGP površina, definisanjem primenjenih konstruktivnih sistema sa načinom gradnje i materijalizacijom, i svim predviđenim potrebnim vrstama, karakteristikama i jačinama i kapacitetima instalacionih sistema budućeg objekta

       Sa ovom tehničkom dokumentacijom, mi, u Vaše ime formiramo i podnosimo Zahtev za dobijanje Rešenja za odobrenje izvođenja radova odnosno Zahtev za izdavanje i dobijanje LOKACIJSKIH USLOVA.

Prilizi koji su potrebni uz Zahtev su sledeći:

- Idejno Rešenje ili Idejni Projekat u zavisnosti od vrste zahteva, tipologije i namene objekta,

- dokaz o pravu svojine, odnosno zakupa na građevinskom zemljištu,

- dokaz o uplati potrebnih administrativnih taksi,

- dokaz o uplati nadoknade za proces objedinjene procedure - CEOP

- overeno ovlašćenje/punomoćje za zastupanje i podnošenje Zahteva u procesu Objedinjene Procedure. 

       Napomena: 

       Podnosilac zahteva, Investitor, je dužan, prema Zakonu o planiranju i izgradnji, da pre podnošenja zahteva za izdavanje lokacijskih uslova, ako te stavke već nisu obrađene, da:

• formira građevinsku parcelu i izvrši prenamenu u slučaju kada je parcela zavedena kao poljoprivredno zemljište,

• da izvrši preparcelacije (objedinjavanje ili podela parcela),

• da izvrši izdvajanje dela parcele za potrebe javnih namena, osim u posebnim slučajevima predviđenim članovima ovog Zakona.

       Tokom razrade i izrade IDEJNOG PROJEKTA, a pre predaje zahteva, još uvek imate mogućnost da izvršite pojedine izmene u rasporedu prostorija i izgledu objekta.

       Napominjemo da rad sa varijantama otvara mogućnost sagledavanja prednosti, ali i mana pojedinih rešenja u funkcionalnom, konstruktivnom ali i finansijskom aspektu.

       Dat je primer rada sa varijantama:

PROJEKAT ZA GRAĐEVINSKU DOZVOLU (PGD)

      U PROJEKTU ZA GRAĐEVINSKU DOZVOLU se precizno definišu potrebne dimenzije i tačan položaj svih pojedinačnih konstruktivnih elemenata – zidova, stubova, greda, ploča, stepeništa, vrata, prozora, dimnjaka, armature… U ovom projektu se definiše način obrade i upotreba pojedinih upotrebljenih materijalia. 

       Ostali delovi Projekta za građevinsku dozvolu se mogu razlikovati od klasifikacije, vrste i namene objekta (potreba izrade dodatnih projekata za npr. hidrotehničke instalacije, elektro energetske instalacije, telekomunikacione i signalne instalacije, mašinske instalacije, projekta protiv požarne zaštire, projekti liftova, parking sistema i eskalatora, specifičnih tehnoloških procesa i ostalo). 

       Izrada projekta za građevinsku dozvolu podleže obaveznoj proveri i saglasnosti izvršene Tehničke Kontrole (revizije) projektne, tehničke dokumentacije.

       Ovde napominjemo da smo dali primer potrebne dokumentacija u slučaju izgradnje NOVOG objekta. U slučaju rušenja objekta, rekonstrukcije, sanacije, adapracije ili dogradnje postojećih objekata, postupak je sličan, uz određeme moguće modifikacije, sa ili bez dodatnih tehničkih uslova ili potrebnih saglasnosti, u zavisnosti od vrste, namene i lokacije planiranih radova i objekta.

OSNOVNI KORACI - OD IDEJE DO UPOTREBNE DOZVOLE (varijante postupka):

Utvrđivanje uslova i mogućnosti za izgradnju i izvođenje radova:

   A: Informacija o lokaciji

   B: Idejno Rešenje  (IDR) ili Idejni Projekat (IDP)

   C: Lokacijski uslovi

1. Pribavljanje akta kojim se odobrava građenje ili izvođenje radova

1. Pribavljanje Građevinske Dozvole:

   A: Generalni projekat i prethodna studija opravdanosti (za određene vrste zahteva)

   B: Idejni Projekat i/ili studija opravdanosti  (za određene vrste zahteva)

   C: Projekat za građevinsku dozvolu (PGD)

   D: Tehnička Kontrola projekta za građevinsku dozvolu

   E: Izvod iz projekta za građevinsku dozvolu

   F: Dokaz o uređenju imovinsko-pravnih odnosa

   G: Projektovanje izgradnje infrastrukture - građenje na neopremljenim lokacijama (u slučaju da nedostaje određena trasa infrastrukture)

   H: Izmirivanje Doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta

   I: Izdavanje Građevinske Dozvole

   J: Izmena Građevinske Dozvole (u slučaju odstupanja pre ili u toku izgradnje)

2. Pribavljanje Rešenja o odobrenju

   A: Idejni projekat za radove koji se vrše na osnovu Rešenja o odobrenju

   B: Rešenje o odobrenju

3. Posebni slučajevi

   A: Objekti i radovi koji se mogu izvoditi bez akta rešenja o odobrenju i građevinske dozvole

   B: Postavljanje i uklanjanje montažnih privremenih objekata

   C: Izgradnja na osnovu Privremene Građevinske dozvole

   D: Uklanjanje i rušenje objekata

4. Izvođenje radova

   A: Projekat za izvođenje

   B: Pribavljanje saglasnosti

   C: Prijava radova

   D: Izvođenje radova

   E: Stručni nadzor

5. Završni koraci

   A: Priključenje objekta na infrastruktune sisteme i mreže (za određene vrste zahteva)

   B: Projekat izvedenog objekta (u slučaju da je odstupljeno od PGD-a)

   C: Tehnički pregled (za određene vrste zahteva)

   D: Upotrebna Dozvola (za određene vrste zahteva)

   E: Uknjiženje objekta (za određene vrste zahteva)

 To bi bio kratki uvod i pregled svih aktivnosti koje Vas očekuju u procesu izgradnje Vašeg objekta.

         Potrebno je napomenuti još i da sve aktivnosti vezane za planirane radove i predavanje potrebne tehničke dokumentacije obrađuju preko CEOP sistema - "Objedinjene procedure".

         Objedinjena procedura jeste skup postupaka i aktivnosti koje sprovodi nadležna služba u vezi sa izgradnjom, dogradnjom ili rekonstrukcijom objekata, odnosno izvođenjem radova, a koji uključuju izdavanje lokacijskih uslova, izdavanje građevinske dozvole, odnosno rešenja iz člana 145. Zakona o planiranju i izgradnji (u daljem tekstu: Zakon), prijavu radova, pribavljanje saglasnosti na tehničku dokumentaciju, izdavanje upotrebne dozvole, pribavljanje uslova za projektovanje, odnosno priključenje objekata na infrastrukturnu mrežu, pribavljanje isprava i drugih dokumenata koje izdaju imaoci javnih ovlašćenja, a koje su uslov za izgradnju objekata, odnosno za izdavanje lokacijskih uslova, građevinske i upotrebne dozvole iz njihove nadležnosti, kao i obezbeđenje uslova za priključenje na infrastrukturnu mrežu, upis prava svojine na izgrađenom objektu, kao i naknadnu (potencijalnu) izmenu akata koji su pribavljeni u ovoj proceduri.

         Pravilnikom o postupku sprovođenja objedinjene procedure ("Službeni glasnik RS", broj 96/2023) bliže se propisuje predmet i postupak sprovođenja objedinjene procedure, vođenje i sadržina registra objedinjenih procedura i centralne evidencije, kao i ovlašćenja i obaveze registratora i obim javne dostupnosti podataka i dokumenata sadržanih u registru, način razmene dokumenata i podnesaka u objedinjenoj proceduri, kao i forma u kojoj se u toj proceduri dostavljaju, odnosno razmenjuju, tehnička dokumentacija i akta.