LEGALIZACIJA 2025 - "Konačno svoji na svome"

Gotovo da nema ministra građevinarstva koji u svom mandatu nije donosio zakone o legalizaciji i obećavao da će se konačno stati na put divljoj gradnji - ali je broj nelegalnih objekata samo rastao i, sudeći prema zvaničnim podacima, dostigao 4,8 miliona nelegalnih objekata. Vlast žuri i Vlada će već u petak (26. septembra 2025.godine) usvojiti predlog zakona koji bi trebalo po hitnoj proceduri da bude usvojen u Skupštini. 

Mediji u Srbiji su preneli nove informacije vezane za novi proces legalizacije (ozakonjenja) građevinskih objekata u Srbiji:

Predsednik Srbije Aleksandar Vučić najavio je 21. septembra 2025. godine da će država dati predlog novog zakona za vršenje legalizacije građevinskih objekata bez komplikovane procedure, i koji će rešiti pitanje procenjenih 4,8 miliona bespravnih objekata do Nove godine (2026.god). Procenjena vrednost cene legalizacije za oko 70% predmetnih objekata bi bila ukupno 100 evra. 

"Imamo 4,8 miliona nelegalnih objekata u našoj zemlji. Ti ljudi ne mogu da te objekte stave pod hipoteku, da koriste kredite, ne mogu da ih stavljaju u pravni promet u skladu sa zakonom, ne mogu da raspolažu tom imovinom. Istovremeno se i najčešće ne plaća porez na imovinu na takve objekte, gde i država gubi", rekao je on.

Kazao je da su sva rešenja koja se primenjuju još od 1997. godine bila loša i neefikasna.

"Mi ćemo predložiti zakon, koji smo mi popularno nazvali "Konačno svoji na svome". 

Naša ideja je da prostom prijavom, bez komplikovanih procedura, u digitalnoj formi, mi evidentiramo sve objekte i odlučujemo o vlasništvu. Elektronsku prijavu pošaljete do Nove godine, to će raditi Agencija za prostorno planiranje u svakom katastru, i u roku od 60 dana vaš objekat je legalan", objasnio je Vučić u obraćanju u Palati Srbija..

Naveo je da u Srbiji postoji oko 4,8 miliona objekata koji se koriste bez upisa prava i upotrebne dozvole.

„Ti ljudi ne mogu da te objekte stave pod hipoteku, da koriste kredite, ne mogu da raspolažu tom imovinom istovremeno se i ne plaćajuju porez na imovinu, gde država gubi“, rekao je on.

Naveo je da će proceduru legalizacije objekata obavljati Agencija za prostorno planiranje.

„Svuda ćete imati te infomacije, jedan običan papir pošaljete i vi do Nove godine, u roku od 60 dana imate legalan svoj objekat“, naglasio je Vučić.

Rekao je da će time krediti biti povoljniji jer su upisane nepokretnosti mogu koristiti za hipoteku, a stanovi će postati jeftiniji jer će nekretnine koje su sada nelegalne postati deo tržišta.

„Novi Sad, Niš, Kragujevac…, gradovi koji imaju zajedno sa okolinom po popisu preko 100.000 stanovnika, za ta mesta će biti od 100 do 500 evra, ali unutar gradova, u selima maksimalno 100 evra, u prigradskim delovima maksimalno 200 evra, samo u centru se određuje po zonama nešto više“, naveo je Vučić o cenama legalizacije objekata.

"A najskuplje će biti, recimo, stan na Terazijama 200 kvadrata, za to platite 1000 evra. To je najskuplje. I stan postaje legalan i upisan. Krediti će biti povoljniji, jer se upisane nepokretnosti mogu koristiti za hipoteku, a stanovi će postati jeftiniji, jer će nekretnine koje su sada nelegalne biti deo uređenog tržišta", rekao je Vučić.

"Mi ne odgovaramo za instalacije kakve ste vi postavili. Mi ne možemo da odgovaramo kao država za tehničke stvari, za upotrebne dozvole. Mi odgovaramo za upis prava svojine. Mi time u potpunosti uređujemo tržište nekretnina, od vas ne tražimo ništa osim sitnice", naglasio je predsednik Vučić.

Dodao je da će najskuplji biti centar Beograda, te da će cene upisa biti drugačije za objekte koji su napravljeni i koriste se za komercijalne svrhe, ali da je predložena vrednost od 10 evra po kvadratu.

Cene će biti različite i zavisno od broja stanovnika u datom mestu, i od toga da li se nekretnine nalaze u centru ili prigradskom naselju.

"Samo su dva osnovna uslova za koga ovo ne važi. To je za one koji su gradili na tuđem privatnom zemljištu. I drugo je, za one koji su gradili u zaštićenom području, ti objekti će najčešće postati vlasništvo države, osim ako se nalaze na površini koja je važna za ekspropriaciju za neki važan državni objekt. U tom slučaju se ruši". 

Naglasio je i da će ovim "stati na put nelegalnoj gradnji".

"Nećemo da pretimo rušenjem, jer država nikad nije sposobna da sruši. Sada, ukoliko želite da se i dalje u budućnosti bavite nelegalnom gradnjom, nećemo ništa da vam rušimo. Nismo mogli ni do sada. To će da postane vlasništvo države. Napravili ste nešto, mislili ste da ćete prevariti državu, ne. Jednim aktom to u danu postaje vlasništvo države. Ne moramo čak ni da te iseljavamo, koristićemo to kada budemo odlučili šta ćemo sa tim objektom", rekao je Aleksandar Vučić.

Dodao je da država ne može da odgovara za tehničke stvari, za upotrebne dozvole ali može za pravo svojine i da će oduzeti objekte ukoliko nadalje budu nelegalno građeni, koje će dati školama ili sirotištima.

Izneo je informaciju da su snimanja već obavljena i da "neko ne misli da ima još vremena da nešto radi". 

Naveo je da će ono što je stečeno kriminalom biti "posebno rešavano zakonskim i podzakonskim aktima". 

Ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Aleksandra Sofronijević kaže da se očekuje da će najveći broj ljudi koji već koriste te nekretnine biti i upisan kao stvarni vlasnik.

"Država prvi put ima mogućnost da to uradi ukrštanjem digitalnih platformi iz različitih baza podataka. Zašto kažemo jedna digitalna elektronska prijava? Zato što će u njoj biti sadržani podaci "povučeni" iz mnogih baza podataka, gde ćemo ukrstiti sa vašom prijavom i imati jedan brz postupak za upis prava svojine. I samo bih dodatno naglasila - ovo je pravno pitanje. 

Ne ulazimo u pitanje urbanizma i tehničke ispravnosti, ni dokumentacije, niti izvedenih radova, jer država ne može da preuzima ulogu investitora. U odnosu na državu i treća savesna lica, to će biti upisani vlasnici objekata", naglasila je Ministarka građevinarstva, saobraćaja i infrastrukture Aleksandra Sofronijević.

"Ovim zakonom ne nagrađuju se oni koji su prevarili i kupce stanova, ali i svoju državu. Česta je situacija da imate odbegle investitore. Predvideli smo i takvu situaciju da ljudi koji su u dobroj veri kupovali takve stanove ne ostanu kratkih rukava. Svi ti ljudi imaće mogućnost da, ako investitor nije dostupan ili je nepoznat, plate ovu cenu i da im se upiše pravo svojine na kupljenom stanu", dodala je ona.

Investitori koji su poznati i dostupni državi neće plaćati po ovim cenama.

"Svi ostali bi plaćali naknadu za troškove evidentiranja, u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta, kao što to nisu učinili onda kad je trebalo u redovnom postupku. Dakle, ne kažnjavamo, ali ih bar izjednačavamo sa savesnim graditeljima. I ne aboliramo ih, to ću isto naglasiti, od krivične odgovornosti ako su postupci započeti prestupanja na snagu ovog zakona", zaključila je.

Da li će ovi predlozi dovesti do finalnog rešavanja statusa objekata kao i pravnih problema koji građani Srbije imaju sa njima, to ostaje da se vidi. Za 10 godina (od vremena zakonskih mera donetih u vreme rada ministarke Zorane Mihajlović) broj novoizgrađenih nelegalnih objekata porastao sa skoro milion i po na skoro pet miliona. 

U međuvremenu, čeka se najavljeni novi Zakon, čekaju se detaljnija objašnjenja i tumačenja kako i na koji način će se predviđeni procesi sprovoditi i, najbitnije, da li vlasnici takvih objekata dobijaju finalno rešenje ili je to samo uvod u sledeći krug procesa.

Kako je ovim izjavama naglašeno, ovim procesom bi se vršila evidencija vlasnika nad predmetnim nepokretnostima i omogućila naplata poreza za posedovanje. 

Za ceo postupak bila bi nadležna Agencija za prostorno planiranje i urbanizam, koja će odlučivati isključivo o vlasništvu objekata. 

Ideja je da se evidentiraju svi objekti, a odlučivaće se samo o vlasništvu, uz zabeležbu.

Prijave će se podnositi putem posebne digitalne platforme, a građani će moći onlajn da prate status svojih predmeta. Lokalna samouprava pružaće tehničku podršku, dok će Agencija pribavljati svu dostupnu dokumentaciju službenim putem.

Objekti izgrađeni bez dozvole bili bi ili uklonjeni ili će, ukoliko se nalaze na državnom zemljištu, biti upisani kao vlasništvo Republike Srbije. Time bi se uveo red i jasno razgraničilo pravo svojine od urbanističkih pitanja. 

Za podnošenje prijave biće dovoljno uneti osnovne podatke: 

• JMBG podnosioca, 

• broj parcele i/ili adresu, 

• osnovne informacije o objektu (vrsta, površina, spratnost, popis svih posebnih delova, fotografije). Za ove informacije savetujemo da kontaktirate inžinjera arhitekture sa Licencom i/ili geodetsku agenciju, kako bi Vas posavetovali kako najlakše pripremiti i obraditi sve potrebne informacije.

A ako objekat nije ranije evidentiran, potrebno je priložiti dodatne dokaze:

• dokaz o vlasništvu: npr: ugovor o kupovini, rešenje o nasleđivanju, rešenje o dodeljivanju i sl,

• geodetski elaborat i 

• ostalu dokumentaciju koja bi bila bitna za utvrđivanje vlasništva nad predmentim objektom (ili delom objekta). 

Visina naknade bi zavisila od vrste i lokacije objekta, a za sada je predlog da se vrednosti kreću od 100 do 1.000 evra za stanove i porodične kuće, dok bi se za poslovne objekte naknada obračunavala po kvadratnom metru. 

Od plaćanja bi bili oslobođeni primaoci socijalne pomoći, osobe sa invaliditetom, borci, samohrani roditelji i porodice sa troje i više dece. 

Ako je investitor (na čije ime se vodi Građevinska Dozvola po kojoj je objekat otpočet sa izgradnjom) dostupan, on podnosi prijavu za evidentiranje zgrade i snosi troškove naknade, a ne vlasnici stanova.  U slučaju da investitor nije dostupan, svaki stanar ili zainteresovano lice može podneti prijavu za evidentiranje zgrade, a nakon toga vlasnik podnosi prijavu za stan i plaća samo fiksnu naknadu u visini od 100 do 1.000 evra.

Primeri nadoknada za porodične kuće i stanove:

Lokacija (po br. stanovnika)/  visina naknade

• U Beogradu će naknada u ekstra zoni iznositi 1.000€, u prvoj zoni 800€ u drugoj i trećoj 300e, u četvrtoj 200€, u petoj 150€ a u šestoj i drugim zonama 100€.

• Gradovi (opštine) sa više od 100.000 stanovnika će iznositi: u ekstra i prvoj zoni iznosila 500€, u drugoj 250€, u trećoj 150€ a u četvrtoj i drugim zonama 100€.

• od 50.000 do 100.000 stanovnika će iznositi: u ekstra i prvoj zoni 30€, u drugoj 200€ a u trećoj i ostalim zonama 100€. 

• sa manje od <50.000 stanovnika i u seoskim zonama naknada bi se naplaćivala po 100 €

Primer naplate za magacine, ekonomske i pomoćne objekte i pogone:

Veličina objekta / visina naknade:

• za objekte do 500 m² nije predviđeno plaćanje naknade

• za objekte veće od >500 m² bi se naplaćivalo 10 €/m²

Iznos naknada za upis prava svojine za komercijalne i druge objekte bi se naplaćivao u visini doprinosa za uređivanje građevinskog zemljišta za predmetnu lokaciju (gradsku zonu).

Zakon se, kako se navodi, bazira na socijalnoj komponenti jer su njime propisani posebni uslovi za vlasnike objekata kojima je to jedina nepokretnost i koji sa svojom porodicom u njoj žive, za samohrane roditelje, primaoce socijalne pomoći, seoska domaćinstva, borce, porodice sa troje i više dece. Predloženo je da oni ne plaćaju naknadu za legalizaciju.

Ceo postupak će se odvijati kroz sledeće faze:

• Opštine unose svoje zoning planove na platformu u roku od 30 dana od stupanja na snagu zakona.

• Agencija proverava dostavljene podatke u roku od 15 dana.

• Građani u roku od 60 dana podnose prijave preko platforme za svaku nepokretnost pojedinačno.

• Agencija upoređuje podatke i donosi odluku ili obaveštava podnosioca ako je potrebno rešiti prethodna pitanja.

Ako je odluka pozitivna:

• Agencija izdaje potvrdu i dostavlja je RGZ-u koji vrši prioritetni upis prava svojine, bez naplate taksi i naknada.

Ako je odluka negativna:

• Agencija elektronskim putem obaveštava podnosioca prijave i nadležnog inspektora.

Ostali slučajevi:

• Za objekte na tuđem zemljištu – Agencija poziva na uređenje odnosa sa vlasnikom zemljišta.

• Objekti u javnoj nameni ili zaštićenim područjima – biće uklonjeni ili upisani na državu.

• Privremeni objekti – evidentiraju se, ali se ne upisuje pravo svojine.

• Za neprijavljene objekte – Agencija donosi odluku na osnovu raspoloživih podataka.

Kako poručuju iz Ministarstva, zakon još nije stupio na snagu, a digitalna platforma biće dostupna nakon usvajanja. Građani će o svim novinama biti obavešteni putem kontakt-centra, lokalnih samouprava i zvaničnog sajta svojnasvome.gov.rs.

_________________________________________________________________

Mi pratimo sve potrebne informacije vezane za predmetne zakonske procese. Za sve Vaše nedoumice i pitanja vezana za potrebnu dokumentaciju, pomoć oko tumačenja i analiza, obratite se našem timu profesionalaca (geometara, pravnika i arhitekata), koji će Vam izaći u susret sa svim potrebnim smernicama, savetima i svim novim informacijama. 

Kontakt

Nebojša Stefanović, dipl.inž.arh:   0631123533

Adersa ateljea "Design N2":  

ul. Gornjogradska br 52a.

11080 Zemun, Beograd